C'est décidé, j'achète mon HLM!

Les organismes gestionnaires accélèrent la vente de logements sociaux. Reportage à Magny-les-Hameaux.
Alexandre a acheté l'appartement de l'ancien gardien, un 80 mètres-carrés, pour 164000 euros. Sté?phane LAGOUTTE / M.Y.O.P pour L'Express

En ce samedi ensoleillé de la fin juin, Alexandre, un jeune électricien de 27 ans, trouve que la vie est belle. Comme tous les matins, il promène sa chienne, Jaïka, qui gambade joyeusement au pied de son immeuble noyé dans la verdure, au coeur du quartier du Buisson, à Magny-les-Hameaux, une charmante bourgade des Yvelines située à une trentaine de kilomètres de la capitale. Son motif de satisfaction ? Il vient d'acheter un logement HLM ! Il n'est pas le seul. Hervé, Typhaine, Oliver ou Cyril... Au total, une dizaine de locataires de cet ensemble de 72 appartements, répartis dans trois bâtiments de quatre étages des années 1970, sont eux aussi devenus propriétaires. Avec le sentiment grisant d'avoir franchi un cap important dans leur vie.

Longtemps taboue, la vente de HLM est aujourd'hui devenue un des points forts de la politique du logement de l'actuel gouvernement. Avec la loi Elan, aujourd'hui en discussion, l'exécutif veut frapper fort. Son souhait ? Passer de 8 000 à 40 000 ventes par an (1 % des 4,5 millions de logements sociaux). Car en imposant une baisse de 5 % des loyers du parc social pour compenser la chute des aides personnalisées au logement (APL), l'Etat a contraint les bailleurs sociaux - privés de 1,5 milliard d'euros par an - à trouver d'autres sources de financement afin de poursuivre la rénovation et la construction de leur parc.

Reste que l'ambition paraît démesurée. "Il me semble impossible de s'engager sur autant de transactions", estime Marianne Louis, directrice générale de l'Union sociale pour l'habitat (USH), qui regroupe 720 organismes HLM. "C'est inatteignable", tranche Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris, chargé du logement. De son côté, Stéphane Peu, député de la Seine-Saint-Denis, craint que "la vente ne soit érigée comme système exclusif du financement des HLM et change le modèle du secteur."

Faire une bonne affaire

"J'ai été le premier à signer, le 22 novembre 2017 !" se félicite Hervé, employé à la mairie de Magny-les-Hameaux. Installé dans le canapé de son appartement spartiate donnant sur un balcon fleuri, le jeune homme de 34 ans raconte son aventure : locataire depuis 2016, il a reçu l'été dernier une proposition de vente du groupe 3F, son bailleur, accompagnée d'une réduction de 20 % du prix par rapport au marché local. Ces abattements peuvent aller, selon les zones, jusqu'à 50 % du total ! Alors, malgré son modeste salaire de 1 500 euros par mois, il se laisse convaincre : à 103 000 euros, le 50 mètres-carrés ne coûte pas cher. Il troque donc son loyer de 602 euros par mois contre une mensualité de 471 euros (sur vingt ans), plus 200 euros de charges. "Cela revient presque au même. La différence, c'est que je suis chez moi", affirme-t-il.

Hervé, comme les autres ex-locataires, a dû se plonger dans la gestion des dépenses et a décidé de renoncer au gardien. St?éphane LAGOUTTE / M.Y.O.P pour L'Express

En plus, pour encourager les locataires à sauter le pas, 3F offre même le parking et les frais de notaire. Alexandre occupait lui aussi un logement HLM à Magny. Très vite, il décide d'acquérir un 80 mètres-carrés à 164 000 euros, situé dans le bâtiment voisin du sien. Pragmatique, ce père de deux jeunes enfants, qui gagne 1 900 euros par mois, calcule déjà le gain réalisé. "C'est une bonne affaire. Dans la vallée de Chevreuse, les prix sont plus élevés. Le même appartement aurait coûté 220 000 eurosdans le privé !" se réjouit-il. Mais il se projette déjà plus loin. Dans dix ans, il rêve d'acheter un pavillon. Il pourra le faire s'il le désire : la loi contraint les nouveaux propriétaires bénéficiant de prix bas à garder - et à occuper - leur appartement pendant cinq ans avant de pouvoir le revendre.

Un deux pièces pour 111 000 euros

Typhaine, elle, louait un studio dans le parc privé de Viroflay, une commune voisine. Lasse de payer cher pour vivre à l'étroit, cette assistante vétérinaire de 24 ans épluche, voilà quelques mois, les annonces. Elle tombe par hasard sur un 50 mètres-carrés à Magny-les-Hameaux, mis en vente sur le Bon Coin. Au début, elle ignore qu'il s'agit d'un logement HLM. Mais, peu importe, l'appartement se situe dans un petit immeuble propret d'un secteur qu'elle apprécie. Elle a de la chance : les organismes ont le droit de vendre librement, juste après avoir proposé leurs biens aux locataires occupants puis aux habitants du parc HLM. "Avec 1 700 euros par mois, je n'ai eu aucun mal à m'offrir ce 2-pièces à 111 000 euros. Et mes mensualités s'élèvent à seulement 480 euros", précise-t-elle.

Peu séduite par l'intérieur désuet de son nouveau toit, elle casse sa tirelire pour changer l'"affreux papier peint" et abattre les cloisons. Comme Oliver, professeur des écoles de 32 ans, qui, lui aussi, a tout refait. Locataire à Meudon (Hauts-de-Seine), il désirait devenir propriétaire, mais les prix excessifs du marché l'ont un temps découragé. Disposant d'un salaire de 1 700 euros par mois, il a finalement pu acquérir un 67 mètres-carrés à 134 000 euros. De son côté, Cyril, fraîchement divorcé, recommence sa vie à 47 ans : il s'achète un 2-pièces pour 100 000 euros seulement, en s'endettant sur vingt ans.

Renoncer au gardien

Malgré la satisfaction des nouveaux acheteurs, le changement de statut est un vrai choc. "A la première AG, nous avons soudain réalisé que nous étions devenus propriétaires", raconte Hervé. L'ensemble des trois bâtiments de Magny-les-Hameaux s'est ainsi transformé en copropriété. Un syndic a été choisi. Et les ex-locataires, tourneboulés, ont dû se plonger dans la gestion des dépenses. Ils n'ignorent plus rien de l'entretien des parties communes ou de la maintenance des ascenseurs. La mort dans l'âme, Ils ont dû sacrifier le poste de gardien pour se contenter des services d'une société de nettoyage. Le pire, c'est la note salée à laquelle ils ne s'attendaient pas : aux charges élevées s'ajoutent les appels de fonds pour travaux, qui font exploser les budgets serrés. "Ça pique", commente Alexandre, qui vient de payer 800 euros d'un coup.

3F connaît bien les interrogations des débutants et prend le maximum de précautions : "Nous effectuons les grosses réparations avant la mise en vente. Puis nous nous engageons à ne pas proposer de travaux importants pendant les cinq premières années. Enfin, nous sécurisons l'accession : en cas de difficulté, nous pouvons racheter son bien au propriétaire", explique Anne-Sophie Grave, directrice générale du groupe. Pour prévenir les éventuels dérapages, 3F organise des sessions de formation et teste même le coaching ! Le but ? Que les nouveaux propriétaires se responsabilisent et que les immeubles vendus aux occupants ne deviennent pas, à terme, des copropriétés dégradées.

Mais le bailleur social devrait également songer à accompagner les locataires restant sur place. A Magny, ils semblent perdus. "Ils ne comprennent rien. J'ai beau leur dire que la résidence est devenue une copropriété, ils se plaignent toujours auprès de moi des ampoules grillées, désormais du ressort du syndic", s'amuse Mustapha, le gardien sur le départ. Lydie, locataire depuis 1992, est énervée. "Le sol est sale et le vide-ordures, nettoyé à la va-vite", se plaint-elle en astiquant vigoureusement le mobilier de son 72 mètres-carrés. En fait, s'ils ont bien identifié les dix propriétaires du bloc - "C'est vous qui avez acheté l'appartement de l'ancien gardien ?" demandent-ils à Alexandre -, ils ne réalisent pas encore combien ces ventes bouleversent la vie de leur résidence.

Pour Lydie, locataire depuis 1992, l'entretien des locaux s'est dégradé depuis les ventes. St?éphane LAGOUTTE / M.Y.O.P pour L'Express

Rester locataire malgré tout

Pourtant, les locataires ne sont pas jaloux. Car, pour une bonne partie d'entre eux, la question ne se pose pas. Paul, 56 ans, loue depuis dix ans. Ce Réunionnais blond aux yeux bleus n'a même jamais pensé à acheter. Assis dans un petit square agrémenté de jeux d'enfants - il a hésité à nous recevoir chez lui car son molosse "laisse les visiteurs rentrer mais pas ressortir" -, il raconte : "Depuis un accident au genou, je travaille à temps partiel à l'Intermarché du coin. Je ne gagne que 900 euros par mois. Ma femme, elle, touche 1 000 euros. Je n'ai pas les moyens de m'offrir le 4-pièces dans lequel nous vivons." Lui compte bien rester ici sans acheter.

Touchant un petit revenu, Paul n'a pas l'intention d'acheter son logement. St?éphane LAGOUTTE / M.Y.O.P pour l'Express

Comme Joëlle et son mari, Daniel, des retraités de 67 ans. Ces anciens bouchers tirent déjà le diable par la queue : Joëlle touche une retraite de 500 euros par mois et son mari, 1 300 euros. La sexagénaire va donc elle aussi occuper son 4-pièces jusqu'à la fin de ses jours. Et elle le peut, en vertu du droit au maintien dans les lieux des occupants du parc social. C'est dire que la cession des HLM n'est pas aussi aisée qu'il n'y paraît. A Magny, 3F a bien mis en vente 36 des 72 appartements disponibles pour respecter la volonté de garder une offre locative. Mais, jusqu'ici, l'organisme n'est parvenu qu'à en céder 10 ! Et la proportion est souvent moindre, notamment dans le Nord.

Seuls 10% des logements ont trouvé preneurs

"Normal : 1 personne sur 2 qui habite en logement social est au-dessous du seuil de la pauvreté", rappelle Marianne Louis. Alors, parfois, même les logements bradés, comme ce 2-pièces à Tourcoing, proposé à 51 000 euros sur le site Bienveo.fr, récemment lancé par l'Union sociale pour l'habitat, ne trouvent pas preneur. "Une partie du parc dans les communes les plus déshéritées n'a pas vocation à être vendue. On n'y arriverait pas et puis il ne faut pas effondrer les marchés locaux déjà fragiles", affirme la directrice générale de l'USH.

Même ceux qui ont les moyens hésitent parfois. Lydie et son mari auraient pu acheter leur HLM. Sauf qu'ils désirent, une fois à la retraite, retourner dans l'Eure-et-Loir. D'autres voudraient bien devenir propriétaires mais pas dans ce HLM où ils ont passé tant d'années. Parfois trop stigmatisant. Pas assez classe moyenne. La plupart d'entre eux rêvent d'habiter en pavillon. Ce qui explique aussi que la vente de HLM reste aussi limitée. En France, sur les 80 000 logements sociaux proposés, seuls 8 000 ont trouvé preneurs l'an passé.

Vendre, une question de survie

Pour la plupart des organismes, la nécessité de céder une partie du parc devient presque une question de survie. Ils doivent trouver le moyen de se financer. Le groupe 3F, par exemple, qui a perdu 40 % de son autofinancement avec la baisse des loyers, a pu récupérer 106 millions d'euros, soit les deux tiers de ses besoins annuels, en cédant 1 073 logements en 2017. Mais combien d'autres bailleurs sociaux moins solides risquent de péricliter ? Il ne faut pas se leurrer : pour parvenir à céder 1 % du parc - ou s'en approcher -, "les organismes vont devoir se séparer de leur patrimoine le plus attractif, situé dans les zones tendues, celles où la demande locative explose", regrette Stéphane Peu. Avec un risque de mettre fin à la mixité sociale.

A Magny-les-Hameaux, l'équilibre est encore respecté. Hervé, propriétaire dans le bâtiment 10, fait signe à Lydie, locataire du bâtiment 9, pour l'inviter à venir prendre un café. Tandis qu'Alexandre, du bâtiment 8, salue Paul le Réunionnais, du bâtiment 10, "un type chouette". Il est 15 heures, les habitants du quartier du Buisson ont terminé leurs courses hebdomadaires. Du haut de leurs balcons, ils profitent du cadre champêtre de leur HLM. Tous ensemble.

ZOOM : l'exception parisienne

Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris, chargé du logement, est catégorique : "Nous ne vendrons pas de logements sociaux." Ni la loi Elan ni le débat qui a fait rage en mai dernier au conseil de Paris n'ont ébranlé la volonté de la ville. Les raisons de cette résistance ? D'abord, la municipalité n'a eu de cesse d'augmenter l'offre d'appartements à loyers modérés pour répondre à une demande pressante - 170 000 demandeurs par an et un délai d'attente estimé à sept ans. "On a réussi à gagner 100 000 logements sociaux depuis 2001. Ce n'est pas pour les remettre sur le marché !" s'énerve Ian Brossat.

Ensuite, explique Stéphane Dauphin, directeur général de Paris Habitat, qui loge 1 Parisien sur 10, "si nous mettions en vente une partie de notre parc, il nous serait impossible de reconstruire dans Paris". Enfin, la mixité sociale risquerait de disparaître en cas de cession massive, contraignant les familles les plus pauvres à s'exiler bien au-delà du périphérique. Et ce mouvement achèverait de transformer Paris en ville-musée, réservée aux ultrariches.